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こんにちは、ヨッキです。
私は以前にも自己紹介させていただきましたが、私はサラリーマンです。
上がらない給料、生命保険や家のローン働けど働けど出費が増えて困窮してきております。
そんな私みたいな者の不安を狙って不動産投資をすすめる業者も増えています。
特にアパート経営の場合は、サラリーマンの場合は融資がつきやすいため、誘われたことがある人も多いのではないでしょうか。
では、実際に「やってみようかな…」と興味を持った場合、
アパート経営がうまくいくかどうかを見極める点は、どこにあるのでしょう。
本記事では、私の得た情報をまとめてみました。
「アパート」って言っても種類は様々
アパート経営をする場合、どのようなタイプの物件を選べばよいのか？
構造に関しては大きく分けて次の3タイプがあります。
RC造
ここで紹介する3つの構造の中では、もっとも建築費が高額になります。
建築費の目安は、1ルーム9戸物件で9000万円以上。
見た目にもしっかりとした構造となり、躯体の耐用年数は最も長い。
プレミアム感があり、遮音性も高いので家賃も高めに設定できる。
間取りも広めに設定し、新婚夫婦や高所得者向けのものとなることが多い。
鉄骨造
建築費は木造よりも高めです。
建築費の目安は、1ルーム9戸物件で7000万円前後（鉄骨には「軽量鉄骨」と「重量鉄骨」があるが、どちらも価格はほとんど変わらない）。
その分木造よりも若干家賃を高めに設定できる。
東京近郊の家賃相場で、立地・間取り・築年数など同条件での木造との差額は5000～20000円程度。
木造
もっとも安価で建築可能な構造。
建築費の目安は、1ルーム9戸の3階建て物件で5000万円前後。
他の構造と比べ単身者向けなどが多いので、家賃は比較的安価になる。
このように書くと、家賃を高く設定できるRC造がいいと思うかもしれません。
しかし、アパート経営で一番重要なのは収益性。
いくら家賃相場が高めでも、入居者がいなければ意味がありません。
そもそもRC造は、家賃が割高なので法人と富裕層がターゲットとなります。
法人契約の場合は、社員寮代わりに借り上げるので入居者の負担が少なく、多少家賃が割高でもニーズがあるようです。
ですが、ここから木造のメリットの情報です。
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木造は家賃を低く設定でき、入居される層も厚い
木造は建築費が安いので、金融機関に借りるお金も少なくて済みます。
その分毎月のローン返済額が少ないから、家賃も一番安価に設定できる。
家賃を安価にできるということは、入居者となるターゲット層は一番厚いということになります。
また、もともと家賃が安価なので、RC造のように大幅な値引きをしなくても空室が埋まりやすいというメリットもあります。
RC造なら8万円の家賃を6万4000円の20％引きにすることはあり得ます。
しかし、もともと6万5000円の木造は5万8000円にするだけでも十分集客効果があります。
20％引きの5万2000円にするケースはほとんどありません。
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木造アパートの経営は、景気変動のリスクをより低く抑えることができるのです。
アパート経営のリスクといえば、投資したお金をどれくらいの期間で回収できるか気になるところです。
建物に関しては地震保険や地盤保証など、様々なリスクヘッジがありますが、
20年後、30年後のことは誰も分かりません。
投資したお金の回収は早ければ早いに越したことはないはずです。
アパート経営の旨味は、投資した費用を回収した後です。
その後の収入は丸々の利益になります。
また、早く投資費用を回収できれば、それだけ建物は新しい状態なので、売却も容易になります。
RC造は木造より家賃を高く設定できるものの、建築費の増額分までは回収できないケースがほとんどのようです。
木造のメリットはまだあります。
解体費用が比較的安価なので、数十年後に建て替える場合でもコストを低く抑えることが可能なのです。
解体費用の相場は、木造で坪4万円前後。
RC造で8万円前後。60坪の物件なら240万円位の差が出ると聞きます。
この金額は決して無視できないですね。
以上のことから、自己資金の少ないサラリーマンがアパート経営を始めるなら、選ぶ構造は木造が最善といえるでしょうか。
